国浩视点 | 关于新冠疫情下地方国有企业如何应对减免房屋租金请求的探讨

2020年1月，湖北省武汉市爆发了严重新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”或“疫情”），且疫情蔓延至全国其他地区。随着新冠疫情的蔓延，陆续有地方政府出台了关于管控人员流动、暂停公共场所经营等方面的措施，部分公共场所的经营活动受到了极大影响，经营收入锐减甚至被禁止营业，对于租赁房屋用于经营的经营者而言，将在无经营收入的同时承担租金支出，压力可想而知，部分中小企业甚至处于生死存亡之际。与此同时，万达、龙湖商业、华润置地、万科商业等物业持有人则陆续宣布了对承租人的租金减免政策。我们可以预见，在疫情被完全控制，市场经营活动恢复正常以前，租金是否减免将成为受疫情影响地区房屋出租人与承租人之间无法回避的问题。

地方国有企业作为一类特殊的市场主体，在经营决策时需要重点关注决策是否具有法律和合同依据，是否符合国资监管审批程序，本文旨在从房屋承租人减免租金请求是否具有法律依据出发探讨地方国有企业的应对之策。

一、地方政府的疫情管控措施

国家卫生健康委员会已将本次新型冠状病毒感染的肺炎纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。关于各地政府主管部门针对公共场所管控出台的规定，在此仅以湖北、四川地区为例：

(一) 湖北地区

湖北省人民政府于2020年1月21日发布《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的通告》，规定各地严格限制举办大型活动、要切实做好公共场所、集贸市场、餐饮食品生产经营单位的卫生管理和消毒工作。商场、餐饮、理发店等密切接触服务对象的工作人员，必须严格执行戴口罩上岗和其他必要的防护制度。

武汉市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部2020年1月29日出台的《武汉市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控暂行办法》第二十六条规定：“市防控指挥部在新型冠状病毒感染的肺炎疫情期间，根据需要实施下列措施并公告：（一）禁止大型群众性活动，包括：演唱会、音乐会等文艺演出，大型体育赛事，撞钟、庙会、敬香祈福等民俗活动，展览、展销和人才招聘等；（二）暂停影剧院、娱乐场所、网吧、浴室、体育场馆等场所营业；（三）关闭图书馆、博物馆、文化馆（站）、美术馆等文博场馆，暂停开放动物园、风景区等场所；（四）停止培训机构（含托幼机构）开展线下服务；（五）禁止所有农（集）贸市场、超市等各类经营场所销售活禽，暂停宠物商店（医院）营业……”

(二) 四川地区

成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部2020年1月26日发布《通告》，要求“禁止举办各类群体性聚餐活动（含农村自办群体性宴席）。倡议取消家庭聚会，平安过年”，“暂停开放图书馆、文化馆、博物馆、纪念馆等各类公共文化体育场所；暂停开放网吧、影（剧）院、洗浴、茶楼、KTV等娱乐场所；暂停一切文化、旅游、体育聚集性活动……”

二、房屋承租人减免租金请求是否具有法律依据

近来自媒体上讨论较多的认同房屋承租人可请求减免租金的观点主要是本次疫情构成不可抗力，承租人可依据不可抗力对其经营的影响请求减免租金，亦有部分观点认为本次疫情构成情势变更，承租人可依据情势变更原则请求减免租金。究竟承租人能否根据不可抗力或情势变更原则请求减免租金需要结合法律条文进行探讨。

(一) 房屋承租人能否依据不可抗力的相关规定请求减免租金

1. 对本次疫情是否属于不可抗力事件的法律分析

关于不可抗力的规定主要体现在如下法律规定中：

(1) 法律层面

《民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。  不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”；

《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”，第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。  本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。

(2) 法律释义层面

全国人大法工委对《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的释义“……本条规定，承租人在租赁期间无正当理由不得拒付和迟延支付租金。所谓正当理由包括几种情况：一是不可抗力或意外事件，使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人已无法对租赁物使用、收益，承租人可以请求不支付租金……”。

本次疫情属于与“非典”类似的冠状病毒感染，根据《民法总则》第一百八十条规定并参考北京市第二中级人民法院课题组2003年所著《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》关于“非典”的定义“至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件”，我们倾向认为本次疫情应属于不可抗力事件。

2. 对房屋承租人能否依据不可抗力的相关规定请求减免租金的法律分析

本次疫情应属于不可抗力事件，但这并不意味着承租人即可依据不可抗力的相关规定请求减免租金。根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、全国人大法工委对《合同法》第二百二十七条释义规定的文义，承租人请求适用不可抗力减免租金的前提为本次疫情导致租赁合同不能履行，而根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定来看，租赁合同是出租人履行房屋交付义务，承租人履行租金支付义务的合同，显然出租人已履行房屋交付义务，而本次疫情包括地方政府出台的管制措施影响的是承租人对房屋的使用，及以房屋开展经营的合同目的，而非租金支付义务，原因在于在现在的交易体制下，承租人只需动动手指即可完成租金的支付，而用于支付的资金并不必然来源于经营活动中获取的资金[注1]。

基于前述，我们认为即便本次疫情属于不可抗力事件，但并未直接影响出租人、承租人履行租赁合同，承租人以不可抗力为由单方请求减免租金法律依据尚不充分。

(二) 房屋承租人能否依据情势变更原则请求减免租金

关于情势变更原则的规定主要体现在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（以下简称“合同法解释二”）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”以及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》的规定中，从合同法解释二的规定可以看出，承租人依据情势变更原则请求减免租金似乎更为充分，本次疫情造成的影响既无法预见，亦超出了正常商业风险的范畴，仍有疑惑的是条文中规定了还需满足“非不可抗力造成的”这一条件，这一点与疫情的实际情况存在矛盾，但结合部分司法实践中对类似情况的认定标准[注2]，以及《民法典（草案）》删除该部分表述的立法情况来看，应不影响承租人依据情势变更原则请求减免租金。当然，具体到个案还应结合使用业态、疫情轻重、合同签订时间及各地管制政策综合评判，如住宅类、园区办公类、未受管制的超市、药房、洗衣房显然有别于受管制的餐饮、KTV，在管制措施发布后签订租赁合同的承租人显然不能援引情势变更原则，成都地区显然有别于武汉地区。须强调的是，情势变更原则在现阶段只能由人民法院在审判活动中决定是否按程序适用，承租人不得自行援引情势变更原则向出租人主张减免租金。

(三) 结论

综上所述，在本次疫情下，承租人以不可抗力为由单方请求减免租金法律依据尚不充分，而情势变更原则更具有适用可行性但只能在民事诉讼程序中由承租人向人民法院提出并由人民法院决定是否适用，对出租人不具有当然的约束力。尽管如此，本次疫情客观上严重影响了部分承租人的经营活动，如受管制的餐饮、KTV等人员聚集业态，我们认为这些业态的承租人可与出租人协商一致减免房屋租金，事实上如万达、龙湖商业、华润置地、万科商业等物业持有人已主动宣布了相应的租金减免政策。

三、地方国有企业的应对思路及建议

万达、龙湖商业、华润置地、万科商业等民营或上市公司下属的专业房地产开发经营企业，是否减免房屋租金属于企业可自行决定的内部经营决策事项，决策参考因素包括是否有利于维系商户资源、稳定后续发展、提升品牌形象、践行社会责任等各个方面，并不强求承租人的主张具有充分的法律和合同依据；但对于地方国有企业而言，其房屋出租行为根据相应的地方性规章、规范性文件的规定受上级企业或国资监管部门的管理[注3]，亦面临审计机关审计，减免房屋租金会导致国有资产收入的减少，受到国有资产流失监管红线压力。故，除前述因素外，地方国有企业的决策参考因素中更为重要的是减免租金是否具有法律和合同依据，是否符合国资监管审批程序。从上文探讨来看，若房屋承租人向地方国有企业提出减免租金的请求，地方国有企业单纯从法律层面似乎没有充分的决策依据同意减免，若租赁合同没有就因不可抗力对承租人经营造成影响可相应减免租金进行约定的情况下，在合同层面也不具备决策依据。此时，面对承租方减免租金的请求，寻求第三方介入建立协商解决机制不失为地方国有企业的有效应对思路，为此我们建议如下：

(一) 寻求法院或仲裁机构介入

法院或仲裁机构的生效裁判结果能够当然地为是否减免房屋租金提供依据，具体采用哪种方式取决于租赁合同的争议管辖条款。寻求法院或仲裁机构介入应注意：

1. 立即梳理正在履行过程中的房屋租赁合同。按照不同经营业态受本次疫情管控措施影响的不同程度以及租金支付情况对承租人进行分类，将尚未支付疫情期间租金的餐饮、网吧等受疫情管控措施影响较大的业态承租人列入履约不能重点关注对象，及时掌握其履约动态，关注其是否提出减免租金请求；

2. 对于既未支付疫情期间租金，亦未提出租金减免请求的承租人或提出租金减免请求，但属于未受疫情管控措施影响的住宅类、办公类、超市、药房等业态承租人，或在疫情管控措施实施后签订租赁合同的承租人，地方国有企业应按照正常的租金催缴流程启动诉讼或仲裁程序。对于已支付疫情期间租金的承租人，鉴于双方均已履行了合同义务，则无主动发起诉讼或仲裁程序的必要，承租人提出减免租金请求的，可建议其自行发起诉讼或仲裁程序。

3. 在诉讼或仲裁前应注意搜集相应的证据，包括能够证明承租人实际经营业态的证据，承租人逾期付款时间相关证据，当地出台的管制政策、新冠肺炎疫情发生后双方沟通协商所产生的证据（例如往来函件、邮件、聊天记录）等。

(二) 寻求国资监管部门或上级机关的介入

诉讼或仲裁将产生一定的时间和金钱成本，并非最优的选择，对于确受疫情管控措施影响的承租人提出的减免租金请求，为避免诉累并为决策提供充足依据，地方国有企业可结合当地地方政府关于疫情后续事宜的相关政策与国资监管部门或上级机关进行预沟通，若具备减免租金政策环境的，从合理分摊不可预见的风险及维护社会稳定、扶持企业发展等社会责任的角度出发，在分类整理各承租人实际情况后，统一上报国资监管部门或上级机关征求意见，必要时可与同一行政区域内具有类似情况的地方国有企业联合上报。经同意减免租金的，应与承租人签订补充协议予以明确。

四、寄语

我们面对的是一场全社会的疫情阻击战，在战役取胜后我们还将面对恢复社会经济秩序的重任，在这样艰难的时刻，每一个社会经济主体都不能独善其身，众志成城、共克时艰成为唯一的选择。本次疫情确实对部分承租人的经营活动造成了极大影响，期间损失完全由承租人自行承担似乎有失公平，对此许多物业持有人从合理分摊疫情带来的商业经营损失风险、帮助租户渡过难关、帮助物业持续运营等角度伸出了援手，但以同样的尺度要求受严格监管的地方国有企业作为租金减免的决策主体似乎担子过重。此时此刻，类似北京市人民政府出台的《关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施的通知》[注4]，苏州市人民政府出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》[注5]，北京市政府出台的《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》[注6]等政策支持将助力地方国有企业轻装上阵。

作者简介

宋玲玲

国浩成都办公室合伙人

业务领域：公司、投融资、土地及房地产等

邮箱：[e-mail]

刘 畅

国浩成都办公室律师

业务领域：公司、投融资、土地及房地产等

邮箱：[e-mail]

注释及参考文献：

[1] 源自民法学界关于金钱债务一般不适用不可抗力免责条款的通说。

[2] （2004）沪二中民二（民）终字第354号、（2005）长民三（民）初字第260号案件中，法院依据公平原则支持了承租人部分减免租金、违约金的请求；（2018）鲁06民终268号、（2019）甘07民终212号案件中，法院适用情势变更原则处理“非典”“禽流感”疫情对合同履行带来的影响。

[3] 北京、成都、厦门等地均出台了规范性文件对国有企业资产出租进行管理。

[4] 第（十一）条 对承租市及区县属国有资产类经营用房，非典型肺炎疫情期间依法关闭或者停业的，减免租金50%；商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%，其中执行公企租金标准的，减免租金20%。

[5] 第7条 对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。

[6] 第13条 鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。

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